Kein eigen Heim, Glück allein

Published in Die Welt, 23 August 2007 (PDF)

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Die Exzesse auf dem britischen Immobilienmarkt gründen auf fehlendem Wettbewerb der Kommunen um Einwohner.

Wer in England den Fernseher einschaltet, der hat im Wesentlichen die Wahl zwischen endlosen Variationen aus drei Grundprogrammen: Dokumentationen über den Zweiten Weltkrieg, Kochshows und „Schöner Wohnen“- Reportagen. Insbesondere die letzte Kategorie erfreut sich in jüngster Zeit wachsender Beliebtheit, denn die Briten haben für die eigenen vier Wände eine Leidenschaft entwickelt, mit der sie früher höchstens über das Wetter reden konnten. Nur leider ist Wohneigentum für viele Erstkäufer inzwischen unbezahlbar geworden.

Zwei junge Paare konnte man in den vergangenen Tagen im englischen Fernsehen kennenlernen, die sich gerade zum ersten Mal in ihrem Leben eine Immobilie angeschafft hatten. Die Lehrerin Nadine und ihr Ehemann Björn hatten ein frei stehendes ehemaliges Zechenhaus gekauft, das sie gemeinsam mit ihren Eltern modern renoviert haben. Stolz führte die frisch gebackene Hausbesitzerin das BBC-Fernsehteam durch die riesige, lichtdurchflutete Küche. Zwei große Badezimmer, drei Schlafzimmer, ein Abstellraum, ein Büro, dazu über 150 Quadratmeter Platz im Keller und auf dem Dachboden, und das alles in einer ruhigen Nebenstraße mit großem Garten und Garage.

Den englischen Fernsehleuten war die Begeisterung deutlich anzumerken, vor allem, als sie den Kaufpreis erfuhren: 200000 Euro hatten Nadine und Björn für ihr Haus bezahlt – ja, Euro, nicht Pfund, denn das Paar wohnt nicht in England, sondern im Essener Stadtteil Stoppenberg.

In Großbritannien hätten sie für ihr Geld nichts auch nur annähernd Vergleichbares gefunden, wie ihnen Nicola und Chris hätten bestätigen können. Die jungen Engländer wurden von der Channel-4-Sendung „Location, location, location“ bei ihrer Wohnungssuche begleitet. Nicola und Chris sind im selben Alter wie Björn und Nadine und haben sogar ein etwas höheres Budget, nämlich 145000 Pfund. Aber von dem Platz und Komfort ihrer deutschen Altersgenossen können sie nur träumen.

Nicola und Chris arbeiten im Londoner Stadtteil Bromley, haben aber angesichts durchschnittlicher Hauspreise von über 300000 Pfund die Immobiliensuche in der Hauptstadt längst aufgegeben. Stattdessen wollten sie ihr Glück in Bexhill und Hastings versuchen, zwei Kleinstädten anderthalb Autostunden südlich von London. Doch auch dort konnten sie sich am Ende nur eine bescheidene Wohnung leisten. Zu der Enttäuschung, dass es nicht für den Traum vom eigenen Haus gereicht hatte, mussten sie auch noch die Vorwürfe der Moderatoren ertragen. Sie hätten einfach mit dem Kauf zu lange gewartet, während die Preise allein im letzten Jahr wieder um über 20 Prozent gestiegen seien.

Wie kommt es, dass es für junge Paare wie Nicola und Chris in Großbritannien so schwierig geworden ist, bezahlbaren Wohnraum zu finden, während dies in Deutschland, nicht nur in Essen, deutlich einfacher ist?

Um es vorweg zu sagen, es hat nichts damit zu tun, dass Großbritannien eine Insel ist und den Briten daher das Land ausginge, denn die Bevölkerungsdichte im Vereinigten Königreich und in Deutschland ist ähnlich. Es ist auch kein Phänomen, das nur auf den Süden Englands und London beschränkt ist. Selbst in Liverpool hätte es für Nicola und Chris nur zu einem alten, kleinen Reihenhaus mit Reparaturbedarf gereicht, und die größten Hauspreissteigerungen gab es im letzten Jahr in Nordirland und Wales.

Was Nicola und Chris wahrscheinlich nicht ahnen: Es ist vor allem der englischen Kommunalfinanzverfassung zu verdanken, dass die Hauspreise auf der Insel in derart astronomische Höhen gestiegen sind und sich Erstkäufer wie sie kaum noch Wohnraum leisten können. Und es liegt an der finanziellen Lage der deutschen Kommunen, dass es Nadine und Björn wesentlich leichter haben. Die Schlüsselbegriffe in beiden Fällen heißen „Anreize“ und „Wettbewerb“. Auch aus deutscher Sicht kann man noch etwas davon lernen.

In Großbritannien hat der Wohnungsbau über Jahrzehnte nicht mit der Nachfrage mitgehalten. Wie in allen anderen OECD-Ländern sind die britischen Haushalte immer kleiner geworden, sodass selbst bei einer konstanten Bevölkerung deutlich mehr Wohneinheiten gebraucht werden, um den Bedarf zu befriedigen. Aber diese Einheiten wurden vor allem deswegen nicht gebaut, weil die Kommunalpolitiker, die für die Bebauungspläne zuständig sind, keine Anreize dafür bekommen haben. Wenn eine Stadt neue Wohngebiete erschließen möchte, dann ist dies nämlich teuer, schließlich müssen Schulen, Straßen und Kanalisation bereitgestellt werden. Englische Gemeinden bekommen aber ihre Budgets zu über drei Vierteln von der Londoner Zentralregierung zugewiesen, und zwar unabhängig von ihrer Planungs- und Bautätigkeit.

Für Kommunalpolitiker stellt sich daher die Situation so dar, dass sie bei Ausweisung von Bauland hohe Kosten, aber kaum Nutzen haben – vom Ärger mit den Nachbarn, denen der bisher freie Blick verbaut würde, ganz zu schweigen. Die rationale Entscheidung der Kommunalpolitik ist es somit, so wenig wie möglich zu bauen, und das ist genau das, was englische Gemeinden in der Vergangenheit systematisch getan haben. Wie es ein südenglischer Ratsherr hinter vorgehaltener Hand ausdrückte: „Wenn wir nur eine Mauer um unsere Stadt bauen könnten, um weiteren Zuzug zu verhindern, dann würden wir es tun.“

Deutsche Kommunalpolitiker haben da ganz andere Probleme. In der Vergangenheit haben sie sich immer wieder über die mangelnde finanzielle Ausstattung ihrer Städte beklagt. Aber zumindest hatte dies einen positiven Nebeneffekt: Da deutsche Städte einen großen Teil ihrer Haushalte als Schlüsselzuweisungen erhalten, die an die jeweilige Einwohnerzahl gekoppelt sind, haben die Städte ein starkes Interesse daran, Einwohner zu halten und neue Einwohner zu gewinnen. Sie treten miteinander daher letztlich in einen offenen Wettbewerb um die Bürger und sind bereit, für sie Bauland auszuweisen. Björn und Nadine wären daher, wenn sie nichts in Essen gefunden hätten, auch in Bochum, Mülheim oder Hattingen höchst willkommen gewesen.

So kommt es, dass Hauspreise und Mieten in Deutschland seit Jahrzehnten vergleichsweise stabil geblieben sind. Exzesse auf dem Wohnungsmarkt wie in Großbritannien sind unbekannt. Auch was den Wohnstandard betrifft, haben die Deutschen den Briten einiges voraus. Wer sich mehr leisten kann, der verlangt im Zweifelsfall eben auch nach besserer Qualität.

Der Hauptgrund, warum deutsche Städte ihren Einwohnern ein besseres und preiswerteres Wohnumfeld bieten können als englische Städte, ist also der kommunale Wettbewerb um Einwohner. Wie auf Gütermärkten führt Konkurrenz auch zwischen Gebietskörperschaften zu besseren Ergebnissen. Andernfalls droht die Abwanderung der Bürger in andere Städte und somit eine Lücke im Gemeindehaushalt.

Im Bereich der Raumplanung bringt der kommunale Wettbewerb in Deutschland so gute Ergebnisse hervor, dass man sich wundert, warum dieses Prinzip nicht auf andere Bereiche ausgeweitet wird. Den Gemeinden könnten beispielsweise auch im Bildungsbereich größere Spielräume gegeben werden. Auch wäre es denkbar, ihnen einen Teil der Einkommensteuer direkt zu übertragen, wie dies etwa in der Schweiz der Fall ist. So könnte es einen unmittelbaren Wettbewerb um die beste Mischung aus Steuern und kommunalen Leistungen geben.

Die Briten sind immer noch sehr viel weiter davon entfernt, die Chancen einer anreizgesteuerten Kommunalpolitik für sich zu entdecken, als die Deutschen. Um Erstkäufern wie Nicola und Chris zu helfen, kündigte die Regierung jüngst ein Wohnungsbauprogramm an, das zentral von London aus koordiniert werden soll. Schöne und bezahlbare Häuser wird man so wohl auch weiter nur im Fernsehen zu Gesicht bekommen, wenn wieder einmal aus Deutschland berichtet wird.